Küresel ekonomideki enflasyonist baskılar ve daralan kâr marjları, uluslararası sermayeyi vergi avantajı sunan, yasal altyapısı sağlam ve büyüme ivmesi yüksek merkezlere yönlendirmektedir. Bu finansal göçün en önemli duraklarından biri olan Dubai; istikrarlı para birimi, sıfır gelir vergisi politikası ve fütüristik şehir planlamasıyla gayrimenkul yatırımlarını geleneksel bir barınma ihtiyacından çıkarıp, sofistike bir varlık yönetim aracına dönüştürmektedir. Şehrin her yıl artan nitelikli nüfusu ve 2040 Kentsel Master Planı doğrultusunda şekillenen yeni yerleşim bölgeleri, gayrimenkul sektöründe özellikle erken dönem yatırım fırsatlarını (off-plan) küresel yatırımcıların odak noktası haline getirmektedir.

Bu hızlı dönüşüm sürecinde, sermaye büyümesini hedefleyen yatırımcılar için doğru Dubai konut projeleri arasında seçim yapmak ve yasal prosedürleri eksiksiz yürütmek kritik bir önem taşır. Pazardaki fırsatları ve regülasyonları uluslararası standartlarda analiz eden TEKCE Emlak Şirketi, 2004 yılından bu yana edindiği global tecrübeyle bu ihtiyaca profesyonel bir zemin sağlamaktadır. İspanya, Türkiye, Kuzey Kıbrıs, İsveç ve Birleşik Arap Emirlikleri'nde toplam 20 ofisi bulunan kurum, "her alıcı için her yatırım uygun değildir" prensibiyle hareket ederek yatırımcıları en güvenilir projelere yönlendirmekte ve sınır ötesi mülk edinim sürecini şeffaf bir ekosistem içerisinde sıfır riskle tamamlamaktadır.

Erken Aşama Yatırımın Sermaye Çarpanı Etkisi

Gayrimenkul portföylerinde en yüksek getiri oranları, genellikle projenin temel atma veya lansman aşamasında pazara dahil olunmasıyla elde edilmektedir. Piyasada Dubai off-plan projeler olarak adlandırılan inşaat halindeki yapılar, tamamlanmış mülklere kıyasla çok daha düşük bir maliyetle yatırımcıya sunulmaktadır. Erken dönemde Dubai topraktan satılık evler portföyüne yatırım yapan sermaye sahipleri, inşaatın ilerlemesi ve bölgenin altyapısının gelişmesiyle eş zamanlı olarak mülkün piyasa değerindeki organik artıştan faydalanmaktadır. Proje anahtar teslim aşamasına ulaştığında, gayrimenkulün reel pazar değeri başlangıç fiyatının oldukça üzerine çıkarak, yatırımcıya döviz bazında net bir sermaye primi (capital appreciation) kazandırmaktadır.

Bankacılık Dışı Finansman ve Nakit Akışı Yönetimi

Dubai piyasasını Avrupa ve Kuzey Amerika'daki alternatiflerinden ayıran en belirgin özellik, gayrimenkul geliştirici firmaların yatırımcılara sunduğu doğrudan finansman modelleridir. Banka kredilerine, yüksek faiz oranlarına veya karmaşık kredi skorlama sistemlerine ihtiyaç bırakmayan Dubai taksitli konut projeleri, sermayenin tek seferde bağlanmasını önleyerek yatırımcıya yüksek bir likidite esnekliği sağlamaktadır.

Genel piyasa pratiğinde, mülk bedelinin %10 ila %20'si oranında bir peşinat tahsil edilmekte, geriye kalan miktar ise inşaatın ilerleme evrelerine paralel olarak faizsiz eşit taksitlere bölünmektedir. Özellikle bütçe planlamasını kolaylaştıran teslim öncesi ödeme planlı Dubai projeleri, yatırımcıların nakit akışlarını yormadan, birden fazla projede pozisyon alabilmelerine ve portföylerini çeşitlendirmelerine olanak tanımaktadır.

Geleceğin Şehir Merkezleri ve Yeni Büyüme Aksları

Şehrin sürdürülebilir büyüme vizyonu, nüfusu dar sahil şeridinden çıkararak iç kesimlerde kendi kendine yeten, akıllı ve yeşil alt merkezler yaratmayı hedeflemektedir. Bu planlama doğrultusunda hayata geçirilen yeni Dubai emlak projeleri, entegre ulaşım ağları, yapay lagünler, geniş peyzaj alanları ve dünya standartlarında sosyal donatılarla inşa edilmektedir. Dubai South (Expo bölgesi), Jumeirah Village Circle (JVC), Meydan ve Arjan gibi kentsel gelişim koridorlarında yükselen bu modern kompleksler, geleceğin premium yaşam standartlarını lansman dönemi avantajlarıyla piyasaya sürmektedir. Bu bölgelerde erken pozisyon almak, kentsel gelişim tamamlandığında elde edilecek değer artışını garantilemektedir.

TEKCE ile Yasal Güvence

Gelişmekte olan birçok pazarın aksine, Dubai'de inşaat halindeki projelere yapılan sermaye yatırımları, devletin sıkı regülasyonları ve denetim mekanizmalarıyla koruma altına alınmıştır. Off-plan pazarında yatırımcıların ödediği tüm taksitler, doğrudan müteahhit firmanın şahsi veya ticari hesaplarına değil; Dubai Arazi Departmanı (DLD) tarafından yönetilen resmi yediemin (escrow) hesaplarına aktarılmaktadır. Fonlar, ancak bağımsız denetçiler tarafından onaylanan inşaat ilerleme raporları doğrultusunda geliştirici firmaya serbest bırakılmaktadır.

Hükümetin sağladığı bu yasal koruma kalkanı, TEKCE'nin 250'den fazla çok uluslu profesyoneli tarafından yürütülen detaylı risk analizleri (due diligence) ile birleşmektedir. Şirket, yalnızca finansal rasyoları güçlü ve geçmiş teslimat performansı kusursuz olan firmaların projelerini onaydan geçirerek yatırımcıya sunmakta, böylece operasyonel ve hukuki riskleri tamamen sıfırlamaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

İnşaat aşamasındaki projelerden alınan gayrimenkuller, proje bitmeden devredilebilir mi?

Evet. Dubai gayrimenkul piyasasında "resale" (yeniden satış) veya devir (flipping) işlemleri oldukça yaygındır. Çoğu geliştirici firma, satış sözleşmesinde belirlenen toplam bedelin belirli bir oranı (genellikle %30 ila %40) ödendikten sonra, yatırımcıya sözleşme haklarını üçüncü bir şahsa satma izni vermektedir. Bu sayede yatırımcılar, projenin tamamlanmasını beklemeden o güne kadar oluşan piyasa değer artışı üzerinden kâr realizasyonu yapabilmektedir.

Geliştirici firmanın projeyi tamamlayamaması durumunda yatırımcının anaparası nasıl korunur?

Dubai Gayrimenkul Düzenleme Kurumu (RERA) mevzuatına göre, geliştirici firmalar projeye başlamadan önce arazi bedelini tamamen ödemek ve inşaat maliyetinin %20'sine denk gelen bir tutarı devlete nakit teminat olarak sunmak zorundadır. Olası bir iflas veya projenin iptali durumunda, yediemin (escrow) hesabında tutulan yatırımcı fonları devlet güvencesiyle sahiplerine iade edilmektedir.

TEKCE, off-plan projenin teslim aşamasında yatırımcıya hangi operasyonel destekleri sağlar?

İnşaat tamamlanıp anahtar teslim aşamasına gelindiğinde, TEKCE bünyesindeki bağımsız teknik ekipler mülkün detaylı fiziksel kontrolünü (snagging) gerçekleştirir. Mimari veya teknik kusurlar raporlanarak müteahhit firmaya düzelttirilir. Kusursuz teslimatın ardından, tapu tescil (Title Deed) ve abonelik işlemleri şirket avukatları tarafından tamamlanır. Ek olarak, yatırımcının talebi doğrultusunda mülkün uzun veya kısa dönemli kiralama işlemleri de kurumsal mülk yönetimi departmanı tarafından üstlenilir.

İnşaat halindeki mülk yatırımları, Golden Visa (Altın Vize) başvurusu için geçerli midir?

Birleşik Arap Emirlikleri'nin güncel vize mevzuatına göre, inşaat halindeki (off-plan) projelere yapılan yatırımlarda, yatırımcının geliştirici firmaya ödediği reel nakit tutarı 2.000.000 AED (yaklaşık 545.000 USD) eşiğine ulaştığında Golden Visa başvuru hakkı doğmaktadır. İnşaatın bitmesi beklenmeden yapılabilen bu başvuru, yatırımcının birinci derece aile bireylerini de kapsayacak şekilde 10 yıllık oturum izni sağlamaktadır.