Kira sözleşmesinin yenilenmesiyle birlikte yeni kira bedelinin ne kadar olacağı, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık uyuşmazlık yaşanan konulardan biridir. Tarafların farklı kira tutarları üzerinden hareket etmesi ise yalnızca kira artışını değil, geçmiş aylara ilişkin kira farkını ve bu fark için faiz talep edilip edilemeyeceğini de gündeme getirebilir.
Kira artışında ilk olarak yeni dönemde uygulanabilecek kira bedeli belirlenmeli; daha sonra eksik ödeme bulunup bulunmadığı ve varsa faiz başlangıç tarihi ayrıca değerlendirilmelidir. Kira artış oranı ile geciken kira borcuna uygulanabilecek faiz aynı hesaplama değildir.
Bu nedenle “kirayı eksik yatırdı, üzerine ne kadar faiz eklenir?” sorusuna geçmeden önce kiracının gerçekten hangi tutarı ödemekle yükümlü olduğunun tespit edilmesi gerekir.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümleri dikkate alınır.
Standart bir kira yenilemesinde tarafların artış konusunda yaptığı anlaşma, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.
Örneğin mevcut kira bedeli 20.000 TL ise yeni kira bedelini hesaplarken yalnızca “ev sahibi yüzde 40 istedi” veya “kiracı yüzde 20 vermek istiyor” şeklinde hareket edilmez. Önce ilgili yenileme döneminin kanuni üst sınırı belirlenir.
Mevcut kira tutarı ve yenileme dönemi biliniyorsa kira artış hesaplama aracı üzerinden standart yenileme bakımından yaklaşık yeni kira bedeli görülebilir.
Ancak kira ilişkisinin beş yılı aşması veya taraflar arasında kira tespitine ilişkin ayrı bir uyuşmazlığın bulunması hâlinde yalnızca matematiksel TÜFE hesabı yeterli olmayabilir.
Beş Yılı Geçen Kiralarda Hesaplama Neden Farklıdır?
Kira ilişkisi beş yıldan uzun sürmüşse kira bedelinin belirlenmesinde daha geniş bir değerlendirme gündeme gelebilir.
Mahkeme bu durumda;
- TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını,
- Taşınmazın durumunu,
- Emsal kira bedellerini,
- Konum ve kullanım özelliklerini,
- Hakkaniyeti
birlikte değerlendirebilir.
Dolayısıyla beş yılı geçen bir kira ilişkisinde internetteki standart kira artış hesaplama sonucu ile mahkeme tarafından kira tespit davasında belirlenebilecek tutarın aynı olması zorunlu değildir.
Burada önemli ayrım şudur:
Standart kira artışı, mevcut bedelin kanundaki yıllık artış sınırı üzerinden yenilenmesini ifade eder.
Kira tespiti ise belirli şartlarda mahkemenin yeni kira bedelini emsal ve hakkaniyet gibi başka kriterleri de değerlendirerek belirlemesini sağlar.
Kiracı Yeni Kira Bedelini Eksik Öderse Ne Olur?
Yeni dönemde geçerli kira bedeli belirlendiği hâlde kiracı daha düşük bir tutar öderse aradaki fark kira alacağı hâline gelebilir.
Örneğin yeni dönemde ödenmesi gereken kira 26.000 TL olduğu hâlde kiracı 22.000 TL ödeme yapıyorsa aylık 4.000 TL eksik ödeme söz konusu olabilir.
Bu durum birkaç ay devam ederse farklar birikir.
Ancak kira farkının hesaplanabilmesi için önce 26.000 TL’nin gerçekten hukuken ödenmesi gereken kira bedeli olduğunun ortaya konulması gerekir.
Kiraya verenin tek taraflı olarak belirlediği ve kanuni sınırı aşan bir artış üzerinden “eksik kira” hesabı yapılması doğru değildir.
Eksik Kira Ödemesine Faiz İşler mi?
Muaccel hâle gelen ve ödenmeyen kira borcu bakımından şartları oluştuğunda temerrüt faizi gündeme gelebilir.
Ancak faiz hesabı yapılırken;
- Borcun hangi tarihte muaccel olduğu,
- Sözleşmede ödeme gününün nasıl belirlendiği,
- Kiracının hangi tarihte temerrüde düştüğü,
- Sözleşmede geçerli bir faiz hükmü bulunup bulunmadığı,
- Alacağın niteliği,
- Kanuni faiz oranının hangi dönemlerde değiştiği
ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Bu nedenle bir kira borcuna faiz hesaplanırken yalnızca ana para ile bugünün tarihini girmek her uyuşmazlıkta doğru sonuç vermeyebilir.
Yasal Faiz Nasıl Hesaplanır?
Yasal faiz hesabında temel olarak ana para, faizin başlayacağı tarih, hesabın sona ereceği tarih ve ilgili dönemde uygulanacak kanuni faiz oranı dikkate alınır.
Faiz oranlarının zaman içerisinde değişebilmesi nedeniyle uzun süreli alacaklarda tek oran üzerinden hesap yapmak hatalı sonuç verebilir.
Örneğin birkaç yılı kapsayan bir alacakta, farklı dönemlerde farklı kanuni faiz oranları yürürlükte olmuşsa hesaplamanın dönemlere bölünmesi gerekebilir.
Ana para ile başlangıç ve bitiş tarihleri üzerinden yaklaşık hesaplama yapmak için yasal faiz hesaplama aracı kullanılabilir.
Bu hesaplama, uyuşmazlıktaki faiz başlangıç tarihinin hukuken doğru belirlendiği varsayımına dayanır. Faizin hangi tarihten başlatılacağı ise somut olaya göre ayrıca incelenmelidir.
Kira Farkına Faiz Hangi Tarihten İtibaren İşler?
Faiz başlangıcı, kira uyuşmazlıklarında en önemli konulardan biridir.
Normal aylık kira borcunda sözleşmede ödeme günü açıkça belirlenmiş olabilir. Örneğin kira bedelinin her ayın ilk beş günü içerisinde yatırılacağı kararlaştırılmışsa borcun muacceliyet tarihi buna göre değerlendirilir.
Ancak kira tespit davasından doğan fark alacağı bakımından durum daha teknik olabilir.
Mahkeme yeni kira bedelini geçmiş bir kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde belirlemiş olabilir. Böyle bir durumda kararın kesinleşmesi, kira farklarının talep edilebilir hâle gelmesi ve faiz başlangıcı ayrıca incelenmelidir.
Bu nedenle “mahkeme kirayı artırdı, dava tarihinden itibaren bütün farklara otomatik faiz işler” şeklinde genel bir kabul doğru değildir.
Ev Sahibi İstediği Oranda Kira Artışı Yapabilir mi?
Hayır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanuni artış sınırı bulunduğu için kiraya verenin tek taraflı olarak istediği oranı geçerli hâle getirmesi mümkün değildir.
Örneğin kanuni üst sınır yüzde 30 iken kiraya verenin yüzde 70 artış talep etmesi, kiracının yüzde 70 artışla ödeme yapmak zorunda olduğu anlamına gelmez.
Bununla birlikte kira ilişkisi beş yılı aşmışsa emsal kira bedelleri üzerinden kira tespit davası gündeme gelebilir.
Burada tarafların “yıllık artış” ile “beş yıl sonrasındaki kira tespiti” kavramlarını birbirinden ayırması gerekir.
Kiracı Artış Yapmadan Eski Kirayı Ödemeye Devam Ederse Ne Olur?
Sözleşme ve kanun gereğince yeni dönemde artış yapılması gerekiyorsa kiracının eski kira bedelini ödemeye devam etmesi kira farkı borcu doğurabilir.
Örneğin;
- Eski kira 15.000 TL,
- Yeni dönemde uygulanması gereken kira 19.000 TL,
- Kiracının ödediği tutar 15.000 TL
ise aylık 4.000 TL fark oluşabilir.
Bu durum birkaç ay devam ederse biriken fark kiraya veren tarafından talep edilebilir.
Eksik kira ödemesinin devam etmesi, şartları oluştuğunda temerrüt ve tahliye süreçlerini de gündeme getirebilir.
Ancak tahliye bakımından ihtar, ödeme süresi ve kullanılan hukuki yol ayrıca önemlidir.
Kira Farkı İçin İcra Takibi Yapılabilir mi?
Muaccel hâle gelmiş kira farklarının ödenmemesi durumunda icra takibi gündeme gelebilir.
Ancak takip başlatılmadan önce;
- Gerçek kira bedelinin ne olduğu,
- Hangi aylarda eksik ödeme bulunduğu,
- Kiracının yaptığı ödemelerin hangi aya ait olduğu,
- Önceki ödemelerde açıklama bulunup bulunmadığı,
- Kira tespit kararı varsa kesinleşme durumu,
- Talep edilecek faiz
net biçimde hesaplanmalıdır.
Hatalı ana para veya faizle takip başlatılması daha sonra borca itiraz ve yeni uyuşmazlıklara neden olabilir.
Kiracı Fazla Kira Ödediyse Geri İsteyebilir mi?
Kira bedelinin hukuken ödenmesi gereken tutarın üzerinde ödendiği iddia ediliyorsa fazla ödemenin hukuki sebebi araştırılmalıdır.
Tarafların geçerli bir anlaşması bulunabilir veya ödeme hata sonucu yapılmış olabilir.
Bir ödemenin yalnızca kanuni artış oranının üzerinde olması, her durumda otomatik olarak iade edilmesi gerektiği anlamına gelmez. Tarafların anlaşması ve kira ilişkisinin özellikleri önem taşır.
Özellikle yeni kira bedeli konusunda sonradan yapılan anlaşmaların ispatı uyuşmazlığın sonucunu etkileyebilir.
Kira Ödemeleri Bankadan mı Yapılmalı?
Kira ödemelerinin banka üzerinden ve açıklamalı biçimde yapılması uyuşmazlıkların ispatını önemli ölçüde kolaylaştırır.
Ödeme açıklamasına örneğin;
“Ekim 2026 konut kira bedeli”
yazılması, ödemenin hangi döneme ait olduğunu göstermeye yardımcı olabilir.
Açıklamasız toplu ödemelerde ise ödemenin hangi ayların kirasına veya hangi borca ilişkin olduğu konusunda anlaşmazlık çıkabilir.
Kiraya verenin de alınan tutarların aylara göre kaydını tutması yararlı olur.
Kira Borcu ve Faiz Hesabında Hangi Belgeler Önemlidir?
Uyuşmazlık ortaya çıktığında şu belgeler birlikte incelenebilir:
- Kira sözleşmesi,
- Sözleşmedeki artış maddesi,
- Kira başlangıç tarihi,
- Banka ödeme kayıtları,
- Önceki yıllarda uygulanan artışlar,
- Noter ihtarnameleri,
- Arabuluculuk belgeleri,
- Varsa kira tespit kararı,
- Kararın kesinleşme bilgileri,
- İcra dosyası kayıtları.
Özellikle sözleşmenin başlangıç tarihi, beş yıllık sürenin ve kira dönemlerinin belirlenmesi bakımından önemlidir.
Kira Uyuşmazlığı Çıkarsa İlk Olarak Ne Hesaplanmalıdır?
Sağlıklı bir kira alacağı hesabında işlem sırası genel olarak şöyle olmalıdır:
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi belirlenir.
- İlgili kira dönemi tespit edilir.
- O dönem bakımından geçerli artış yöntemi belirlenir.
- Ödenmesi gereken aylık kira hesaplanır.
- Bankadan yapılan gerçek ödemeler çıkarılır.
- Aylık fark alacakları belirlenir.
- Her farkın muacceliyet tarihi tespit edilir.
- Faiz talep edilecekse doğru başlangıç tarihi ve oranlar belirlenir.
Bu sıra izlenmeden yalnızca toplam borç üzerinden faiz hesaplanması hatalı sonuç oluşturabilir.
Hukuki Sürecin Niteliği Neden Önemlidir?
Kira artışı konusunda yaşanan her uyuşmazlık aynı dava türünü gerektirmez.
Sorun;
- Yıllık kira artışının yanlış hesaplanması,
- Beş yıl sonrasındaki kira bedelinin belirlenmesi,
- Eksik kira ödemesi,
- Kira borcunun tahsili,
- Kiracının temerrüdü,
- Tahliye
konularından biri veya birkaçı olabilir.
İnternette Diyarbakır en iyi avukat gibi aramalar üzerinden hukuki bilgi araştıran kişilerin, yalnızca kira tutarını değil uyuşmazlığın hangi hukuki sürece girdiğini de ayırması önemlidir.
Çünkü kira artış oranının hesaplanması ile eksik kira nedeniyle tahliye talep edilmesi farklı hukuki şartlara bağlıdır.
Sık Sorulan Sorular
Kira artış oranı her ay değişir mi?
Yenileme döneminde dikkate alınacak TÜFE verisi, kira sözleşmesinin yenilendiği aya göre belirlenir. Bu nedenle farklı aylarda yenilenen sözleşmeler için dikkate alınan oran farklı olabilir.
Kira sözleşmesinde daha yüksek artış oranı yazıyorsa uygulanır mı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmedeki oran kanuni üst sınırı aşamaz. Sözleşmede daha düşük bir artış kararlaştırılmışsa somut sözleşme ayrıca değerlendirilir.
Beş yıl dolunca kira otomatik olarak piyasa fiyatına çıkar mı?
Hayır. Beş yılın dolması kiraya verene tek taraflı şekilde istediği piyasa bedelini uygulama hakkı vermez. Taraflar anlaşamazsa kira tespit davası gündeme gelebilir.
Eksik kira ödemesine faiz istenebilir mi?
Şartları oluştuğunda muaccel ve ödenmemiş kira borcu için faiz talep edilebilir. Ancak faiz başlangıç tarihi ve uygulanacak oran borcun niteliğine göre belirlenmelidir.
Kira tespit davasındaki farklara faiz işler mi?
Kira tespit kararından doğan fark alacaklarında faiz başlangıç tarihi, kararın etkili olduğu dönem ve kesinleşme gibi unsurlar birlikte değerlendirilir. Normal aylık kira borcuyla aynı şekilde otomatik hesap yapılmamalıdır.
Kiracı birkaç aylık farkı topluca öderse sorun biter mi?
Ödenen ana para bakımından borç sona erebilir ancak daha önce doğmuş faiz, takip gideri veya başka alacaklar bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Bilgilendirme notu: Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira sözleşmesi, artış hükmü, kira ilişkisinin süresi, ödeme tarihleri ve varsa mahkeme kararları hesaplamanın sonucunu değiştirebilir.